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Location meublée et conditions de renouvellement du bail

Le 02 février 2016
Les conditions du bail relatif à une location meublée ne peuvent être modifiées par les parties qu'à l'occasion de la reconduction du bail donnant naissance à un nouveau contrat et la signature d'un nouveau contrat se substituant au contrat en cours ne peut faire échec aux dispositions de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Par ailleurs, si le locataire, informé par le bailleur avec un préavis de trois mois de son souhait de modifier les conditions du contrat à son expiration, n'accepte pas les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé aux conditions antérieures.

Tels sont les deux enseignements délivrés par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d'un arrêt rendu le 17 décembre 2015 (Cass. civ. 3, 17 décembre 2015, n° 14-25.523).
En l'espèce, par acte du 20 janvier 2000, un professionnel de l'immobilier avait donné à bail un logement meublé pour une durée de trois ans renouvelable.
Les parties avaient signé deux nouveaux contrats les 16 février puis 4 octobre 2006, modifiant les conditions du bail initial relatives notamment au loyer et à la détermination des charges incombant au locataire.
Le 17 novembre 2009, le bailleur avait notifié au preneur un congé "en vue de la réévaluation du loyer" pour le 1er mars 2010.
Postérieurement à la restitution des lieux par le locataire, le bailleur l'avait assigné en paiement d'une certaine somme.
L'ancien locataire avait soulevé l'inopposabilité ou le caractère abusif de la clause de répartition des charges stipulée dans les contrats signés en 2006 et la nullité du congé du 17 novembre 2009, et sollicité le remboursement d'un trop-versé de charges et le paiement de dommages-intérêts.
Le bailleur faisait grief à l'arrêt attaqué de déclarer nul le congé délivré le 17 novembre 2009, soutenant qu'il serait loisible au bailleur d'un logement meublé de ne pas renouveler le bail à son expiration lorsque le locataire refuse les nouvelles conditions, telle qu'une augmentation de loyer, dont il l'a informé avec un préavis de trois mois.
L'argument est écarté par la Haute juridiction qui énonce la seconde règle précitée.
En revanche, pour déclarer valable la clause du contrat du 4 octobre 2006 déterminant les charges incombant au preneur, la cour d'appel avait retenu que cette clause avait été stipulée aux termes d'un nouveau contrat signé par les parties et ne pouvait donc s'analyser comme une modification du contrat originaire susceptible de donner lieu à information préalable du preneur dans les conditions prévues à l'article L. 632-1 précité.
A tort, selon la Cour suprême qui, après avoir rappelé les dispositions d'ordre public de l'article L. 632-1 dans sa version alors applicable, énonce la première des deux règles précitées.

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