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Location meublée et clause de répartition des dépenses entre bailleur et locataire

Le 02 février 2016
La clause d'un contrat de location meublée, qui fait peser sur le locataire la quasi-totalité des dépenses incombant normalement au bailleur, lequel est un professionnel de l'immobilier, et dispense sans contrepartie le bailleur de toute participation aux charges qui lui incombent normalement en sa qualité de propriétaire, a pour effet de créer, au détriment du locataire consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et doit donc recevoir la qualification de clause abusive au sens de l'article L. 132-1 du Code de la consommation.

Telle est la solution de l'arrêt rendu le 17 décembre 2015 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 17 décembre 2015, n° 14-25.523).

En l'espèce, par acte du 20 janvier 2000, M. L., professionnel de l'immobilier, avait donné à bail à M. K. un logement meublé pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant un loyer de 6 800 francs (soit environ 1 036 euros).
Les parties avaient signé deux nouveaux contrats les 16 février puis 4 octobre 2006, modifiant les conditions du bail initial relatives notamment au loyer et à la détermination des charges incombant au locataire.
Le 17 novembre 2009, le bailleur avait notifié au preneur un congé "en vue de la réévaluation du loyer" pour le 1er mars 2010.
Postérieurement à la restitution des lieux par le locataire, le bailleur l'avait assigné en paiement d'une certaine somme.
L'ancien locataire avait soulevé l'inopposabilité ou le caractère abusif de la clause de répartition des charges stipulée dans les contrats signés en 2006 et la nullité du congé du 17 novembre 2009, et sollicité le remboursement d'un trop-versé de charges et le paiement de dommages-intérêts.
Pour dire que la clause 1.8.2, qui stipulait que "le locataire remboursera au bailleur toutes les charges, quelle qu'en soit la nature, y compris les frais d'entretien ou de réparation des parties communes, afférentes tant aux biens loués qu'à l'immeuble dans lequel ils se trouvent aux seules exceptions de l'assurance de l'immeuble et des honoraires de gestion de l'immeuble et des biens loués" n'est pas abusive, la cour d'appel de Paris avait retenu que l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation n'impose aucune prescription en matière de charges et que, les dispositions impératives de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas applicables s'agissant d'un logement meublé, il était loisible aux parties d'y déroger et de convenir de stipulations particulières pour ce qui concerne la répartition des charges.
A tort, selon la Haute juridiction qui retient la solution précitée après avoir rappelé les dispositions du premier alinéa de l'article L. 132-1 du Code de la consommation.

Je jure, comme Avocat, d'exercer mes fonctions avec dignité, conscience, indépendance, probité et humanité.

Nathalie LAURICELLA Avocat à Marseille

Intervient principalement en matière de droit de la famille et du contentieux des baux d'habitation.

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