Les conditions d'augmentation du loyer par un OPH en cas de réalisation de travaux d'amélioration

Il ressort d'un arrêt rendu le 22 janvier 2014 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation que l'augmentation de loyer consécutive à la réalisation de travaux dans le cadre d'une opération d'amélioration ne peut être décidée par le bailleur si elle n'a pas été approuvée par la majorité requise des locataires, quand bien même leur consultation individuelle n'est que facultative, et alors que la procédure de concertation obligatoire du conseil de concertation locative aurait été respectée.
En l'espèce, les locataires dans un immeuble appartenant à un Office public de l'habitat (OPH), avaient assigné celui-ci en restitution d'un trop-perçu de loyer au motif que l'augmentation de leur loyer décidée par le bailleur à la suite de travaux d'amélioration était irrégulière.
L'OPH faisait valoir que, selon l'article 44 quater de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le bailleur qui envisage d'engager une opération d'amélioration ayant une incidence sur les loyers ou les charges locatives est tenu de mener une concertation qui doit être réalisée dans le cadre du conseil de concertation locative s'il en existe un ; or, selon l'OPH, l'arrêt constatait que cette procédure avait été respectée, si bien qu'en se fondant sur l'absence d'accord individuel des locataires recueilli dans les conditions de l'article 42 de la loi précitée, la cour d'appel avait violé par fausse application l'article 42 et, par refus d'application, l'article 44 quater de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Mais la Cour de Cassation, ayant relevé qu'outre la consultation obligatoire prévue par l'article 44 quater de la loi du 23 décembre 1986, l'OPH avait procédé à la consultation individuelle facultative des locataires, prévue par l'article 42 de cette loi, et constaté que la majorité requise de 9 locataires sur 16 n'avait pas été atteinte, la cour d'appel en avait exactement déduit que l'augmentation des loyers consécutive à la réalisation des travaux n'avait pas été approuvée et que les locataires étaient fondés à obtenir la restitution des sommes indûment perçues par l'OPH.