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la clause de solidarité entre colocataire n'est abusive

Le 25 janvier 2017
N'est pas abusive, au sens de l'article L. 132-1 du Code de la consommation dans sa rédaction alors applicable, la clause insérée dans un contrat de bail selon laquelle "Il est expressément stipulé que les époux, quel que soit leur régime juridique, les personnes liées par un PACS, les colocataires sont tenus solidairement et indivisibles de l'exécution du présent contrat. Pour les colocataires, la solidarité demeurera après la délivrance d'un congé de l'un d'entre eux pendant une durée minimum de trois années à compter de la date de la réception de la lettre de congé" (les termes prétendus abusifs sont soulignés).

Telle est la solution d'un arrêt rendu le 12 janvier 2017 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 12 janvier 2017, n° 16-10.324).

En l'espèce, le contrat donnant un appartement à bail à M. Y et à Mme X comportait une clause de solidarité telle que susmentionnée. Mme X ayant donné congé avec effet au 7 mars 2011, M. Y était demeuré seul dans le logement.
Le 30 juillet 2013, le bailleur avait délivré aux preneurs un commandement visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement d'un arriéré de loyer puis les avait assignés devant le juge des référés en constatation de la résiliation du bail.
Pour dire nulle et réputée non écrite ladite clause, la cour d'appel avait retenu qu'elle était discriminatoire en ce qu'elle prévoyait une situation plus défavorable pour les colocataires par rapport aux couples mariés ou liés par un pacte PACS, pour lesquels aucune sanction n'était prévue en cas de congé donné par l'un des deux au bailleur, et qu'elle introduisait un déséquilibre entre les parties au préjudice des colocataires et en faveur du seul bailleur, lequel se réservait le pouvoir d'apprécier, sans limitation dans le temps, la durée pendant laquelle il pourrait réclamer le règlement des sommes dues en vertu du bail au colocataire lui ayant donné congé (CA Amiens, 1er octobre 2015, n° 14/02128).
A tort, selon la Cour suprême qui, après avoir rappelé la définition des clauses abusives édictée par l'article L. 132-1 précité, relève que tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu'à l'extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n'était pas illimitée dans le temps, ne créait pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties.
L'arrêt est également censuré en ce qu'il retenait que la clause de solidarité était imprécise quant aux sommes restant dues, à défaut d'indiquer s'il s'agissait seulement des loyers et charges restés impayés ou des loyers et des indemnités d'occupation, la Cour suprême relevant qu'en l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation, la solidarité ne pouvait s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.

 

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