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Conditions de transfert d'un bail HLM au concubin notoire du locataire décédé

Le 03 novembre 2016
En application de l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bail est transféré, au décès du locataire, au concubin notoire lorsqu'il vivait avec le titulaire du bail depuis au moins un an à la date du décès.
Si l'article 40, I, alinéa 2, de la même loi subordonne le transfert du bail portant sur des logements appartenant aux organismes d'HLM et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) au fait que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution d'un tel logement et que le logement soit adapté à la taille du ménage, ces conditions ne sont pas requises du concubin notoire.

Il en résulte que les conditions d'attribution d'un logement définies par l'article R. 441-1 du CCH, notamment la condition tenant au fait que ces logements sont attribués aux personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par arrêté, ne sont pas applicables au concubin notoire qui remplit les conditions de transfert du bail prévues par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
Telles sont les précisions apportées par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 20 octobre 2016 (Cass. civ. 3, 20 octobre 2016, n° 15-19.091).

En l'espèce, après le décès de Mme F., locataire d'un logement donné à bail par une société d'HLM, M. A., invoquant sa qualité de concubin notoire, avait sollicité le transfert du bail à son bénéfice ; après avoir demandé à celui-ci de justifier de son identité et de la régularité de son séjour en France, la société d'HLM avait refusé de lui transférer le bail et l'avait assigné en expulsion et en paiement d'une certaine somme au titre d'un arriéré d'indemnités d'occupation.
La société d'HLM faisait grief à l'arrêt de dire que le bail devait être transféré à M. A., soutenant que le droit à un logement décent et indépendant n'est garanti par l'Etat qu'aux personnes résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des conditions de permanence définies par décret en Conseil d'Etat ; elle ajoutait que, spécialement, le concubin notoire qui vivait avec le titulaire du bail depuis au moins un an à la date du décès de celui-ci et qui sollicite le bénéfice du transfert du bail, s'il n'est tenu de justifier ni qu'il remplit les conditions d'attribution du logement ni que le logement est adapté à la taille du ménage, doit en revanche établir la régularité et la permanence de son séjour sur le territoire français.
Les arguments sont écartés par la Cour suprême qui, après avoir apporté les précisions précitées, approuve les juges d'appel ayant relevé que M. A. était le concubin notoire de Mme F. et vivait avec elle depuis au moins un an à la date de son décès, et en ont exactement déduit que le bail devait lui être transféré.

Je jure, comme Avocat, d'exercer mes fonctions avec dignité, conscience, indépendance, probité et humanité.

Nathalie LAURICELLA Avocat à Marseille

Intervient principalement en matière de droit de la famille et du contentieux des baux d'habitation.

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Philippe AMRAM Avocat à Marseille

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