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Bail commercial : répartition des charges entre propriétaire et locataire

Le 20 juillet 2012

Le 13 juin 2012, la cour de cassation a jugé que sont seules récupérables sur le locataire d’un local commercial les taxes ou les charges expressément visées par le bail commercial (Cass. Civ. III, 13 juin 2012N° de pourvoi: 11-17114).

La cour de cassation vient de rappeler la règle selon laquelle on doit appliquer le contrat et rien que le contrat en vertu de l'article 1134 du code civil érigeant le principe de la force obligatoire des contrats.

En l'espèce, selon le bailleur, la locataire était tenue au remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères en vertu des conditions du bail qui dispose :

« le preneur s'oblige …/…

6. à acquitter toutes dépenses locatives courantes nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble (eau, électricité, charges locatives de copropriété comprenant notamment toutes les charges d'entretien et de maintenance à caractère locatif y compris celles relatives aux espaces verts, à l'éclairage, à la piscine…).

De son côté, le bailleur …/…

11. conserve à sa charge les dépenses dites "non récupérables" supportées légalement par les propriétaires, en particulier la taxe foncière et les charges de copropriété classique (assurance de la copropriété, honoraires du syndic, etc…) …/…

14. Il s'acquittera de tous les impôts attachés à la qualité de propriétaire… »

Selon le propriétaire, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une taxe récupérable à la charge de la locataire.

Mais la cour de cassation a cassé et annulé le jugement en jugeant « qu’en statuant ainsi, alors que, s'agissant d'un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle, le tribunal a violé le texte susvisé » de l’article 1134 du code civil.

Ainsi, sont seules récupérables sur le preneur à bail par le bailleur d'un local commercial les taxes expressément visées par le contrat de bail commercial.

A défaut de stipulations expresses du bail commercial, le preneur ne sera pas tenu de rembourser le bailleur la taxe ou la charge en question telle que celle relative à l'enlèvement des ordures ménagères.

Autrement dit, les baux commerciaux ne doivent pas simplement se contenter d’indiquer que le preneur doit s’acquitter de toutes les dépenses locatives courantes nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble et que le propriétaire conserve à sa charge les dépenses dites « non récupérables » (taxes foncières, charges de copropriété classiques…), ils doivent aussi énumérer en détail toutes les taxes et charges dues par le locataire, sauf pour le bailleur à ne pas pouvoir les refacturer à son locataire.

Je jure, comme Avocat, d'exercer mes fonctions avec dignité, conscience, indépendance, probité et humanité.

Nathalie LAURICELLA Avocat à Marseille

Intervient principalement en matière de droit de la famille et du contentieux des baux d'habitation.

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Philippe AMRAM Avocat à Marseille

Intervient depuis plusieurs années dans le droit commercial, le droit des marques et les accidents de la circulation.

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