BAIL D'HABITATION : décès du locataire, droits respectifs du conjoint survivant et des héritiers

L’article 1751 du Code civil accorde au conjoint survivant un droit exclusif sur le logement qui servait effectivement à l’habitation des époux avant le décès, sauf renonciation de sa part.

Ce droit exclusif prive les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif en présence d’un conjoint survivant.

C'est ce qu'a décidé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu le 28 juin 2018 (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-20.409)

A l'inverse, la Cour de Cassation (Cass civ. 3, 8 décembre 1999, n° 98-13.416) avait retenu l’existence d’un bail indivis entre le conjoint survivant et les héritiers majeurs, mais rendu sous l’empire de la loi antérieure à la modification de l’article 1751 par la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001, relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins et modernisant diverses dispositions de droit successoral, laquelle loi a ajouté un troisième alinéa à l’article 1751, octroyant ledit droit exclusif sur le bail au conjoint survivant.

Dans cette affaire, en 1976, une société de HLM avait donné à bail à un preneur un appartement de quatre pièces qu’il avait occupé avec son épouse et leurs enfants.

Le locataire était décédé en 2004, et son épouse, en 2013.

Leur fille avait sollicité le transfert du bail à son profit .

La société de HLM s’y était opposée au motif qu’elle ne remplissait pas la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage et l’avait assignée en expulsion comme étant occupante sans droit ni titre ; elle faisait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande. 

Elle n’obtiendra pas gain de cause devant la Cour de Cassation qui approuve la cour d’appel ayant énoncé la règle précitée.

Ayant constaté que, lors du décès de sa mère, la fille ne remplissait pas les conditions de transfert du bail prévues par l’article 40-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable, la cour en avait exactement déduit que celle-ci ne pouvait bénéficier du transfert du bail à son profit.