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Prescription triennale de l'action en recouvrement de loyers impayés pour un bailleur professionnel

Le 10 février 2017
L'action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés, lorsqu'elle est exercée par un bailleur professionnel, est soumise à la prescription triennale applicable en vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et non à la prescription biennale de l'article L. 137-2 du Code de la consommation.

Telle est la solution qui se dégage de l'arrêt rendu le 26 janvier 2017 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 26 janvier 2017, n° 15-27.580
).
En l'espèce, par déclaration au greffe du 20 avril 2015, la société L., propriétaire d'un logement social donné à bail à M. et Mme Y, les avait assignés, après la libération des lieux, en paiement d'une somme au titre des réparations locatives et d'un solde de loyer.
Pour déclarer prescrite l'action de la bailleresse, le jugement rendu en dernier ressort par le tribunal d'instance de Montargis avait retenu que la société L. était un professionnel de la location immobilière sociale, que la location d'un logement est une fourniture de services, le bailleur mettant à la disposition du locataire un local en contrepartie d'un loyer, que la prescription biennale de l'article L. 137-2 du Code de la consommation s'appliquait donc aux relations entre les parties et que la bailleresse avait eu connaissance des faits lui permettant d'agir le 26 octobre 2011, date du constat d'huissier de justice, pour les réparations locatives et le 1er octobre 2011, date de l'impayé le plus récent, pour le solde de loyer.
A tort, selon la Cour suprême, qui rappelle d'abord qu'en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit et qu'aux termes de l'article L. 137-2 du Code de la consommation, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.
Elle ajoute alors que le bail d'habitation, régi par la loi du 6 juillet 1989, obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l'article 7-1 de cette loi est seule applicable à l'action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés. Le jugement est ainsi censuré par la Haute juridiction qui retient qu'en statuant comme il l'a fait, le tribunal d'instance a violé les textes susvisés, le premier par refus d'application et le second par fausse application.

Je jure, comme Avocat, d'exercer mes fonctions avec dignité, conscience, indépendance, probité et humanité.

Nathalie LAURICELLA Avocat à Marseille

Intervient principalement en matière de droit de la famille et du contentieux des baux d'habitation.

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Philippe AMRAM Avocat à Marseille

Intervient depuis plusieurs années dans le droit commercial, le droit des marques et les accidents de la circulation.

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