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Bail d'habitation, solidarité des locataires et résiliation du bail par un seul des locataires

Le 02 mai 2017

Un office public d’habitat a loué un appartement à M. Y. et Mme X., le contrat comportant une clause de solidarité. 

Celle-ci prévoit que les époux, les personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) ou les colocataires sont tenus solidairement et indivisibles de l’exécution du contrat. 
Pour les colocataires, la solidarité demeure, après la délivrance d’un congé de l’un d’entre eux, pendant au moins trois années.

Mme X. a donné congé en mars 2011, M. Y. demeurant seul dans le logement.
Le bailleur a délivré aux preneurs un commandement afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de loyer puis les a assignés devant le juge des référés en constatation de la résiliation du bail.

La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 1er octobre 2015, déclare la clause de solidarité nulle et réputée non écrite.
Les juges du fond retiennent que cette clause est discriminatoire en prévoyant une situation défavorable pour les colocataires par rapport aux couples, pour lesquels aucune sanction n’est prévue en cas de congé donné par l’un des deux au bailleur.
De plus, elle introduit un déséquilibre entre les parties contractantes, en faveur du seul bailleur qui peut apprécier, sans limitation dans le temps, la durée pendant laquelle il peut réclamer le règlement des sommes dues.
Enfin, la cour d’appel retient l’imprécision de la clause de solidarité quant aux sommes restant dues, sans indiquer s’il s’agit des loyers et charges restés impayés ou des loyers et des indemnités d’occupation.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 janvier 2017, casse l’arrêt d’appel au visa de l’article L. 132-1 du code de la consommation, retenant que tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle.
Elle ajoute que la stipulation de solidarité, limitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat.
La Haute juridiction judiciaire censure également le raisonnement du juge du fond au visa de l’article 1202, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, soutenant que sans stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.

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