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BAIL D'HABITATION : résiliation du bail, solidarité et indemnité d'occupation

Le 30 juillet 2018
BAIL D'HABITATION : résiliation du bail, solidarité et indemnité d'occupation
Le colocataire, lequel est solidaire du paiement du loyer, ne saurait être tenu au paiement d'indemnités d'occupation portant sur une période postérieure à la résiliation, si le bail ne prévoyait pas expressément une clause en ce sens. 

Le colocataire solidaire ne saurait être tenu au paiement d'indemnités d'occupation portant sur une période postérieure à la résiliation, si le bail ne prévoyait pas expressément une clause en ce sens. 

C'est ce qui a été jugé dans un arrêt rendu le 14 juin 2018 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation  (Cass. civ. 3, 14 juin 2018, n° 17-14.365).

 

Les propriétaires d'une maison donnée en location à un couple, leur avaient délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les avaient assignés en acquisition de cette clause et en paiement d'un arriéré locatif et d'indemnités d'occupation.

Se prévalant du congé délivré par elle le 27 juin 2009, la locataire avait demandé le rejet des demandes formées à son encontre.

Elle obtient gain de cause, non pas s’agissant du paiement de l’arriéré locatif, mais du moins s’agissant du paiement des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux.

 

S’agissant de l’arriéré locatif, la Cour suprême approuve les juges d’appel qui, ayant relevé que le bail stipulait que les colocataires étaient tenus solidairement et indivisiblement de son exécution et que tout congé ne pouvait être valablement donné que simultanément par l'ensemble des preneurs et retenu que l’intéressée avait expressément renoncé au droit de rompre seule le contrat, avaient exactement déduit, de ces motifs non critiqués, que celle-ci restait tenue de la totalité des loyers impayés jusqu'à la résiliation du bail (CA Angers, 27 octobre 2015, n° 11-14-0008).

 

S’agissant, en revanche, des indemnités d’occupation, la Cour de Cassation censure la décision des juges d’appel qui, après avoir constaté que Mme Z avait quitté les lieux, avaient retenu que les deux colocataires étaient tenus solidairement de payer aux bailleurs une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux.

A tort, selon la Cour suprême qui, après avoir rappelé, au visa de l'article 1202 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, que la solidarité ne se présume point, qu'il faut qu'elle soit expressément stipulée, reproche aux juges d’appel d’avoir ainsi statué, sans constater que le bail prévoyait que la clause de solidarité s'appliquait au paiement de l'indemnité d'occupation consécutive à la résiliation du bail.

Je jure, comme Avocat, d'exercer mes fonctions avec dignité, conscience, indépendance, probité et humanité.

Nathalie LAURICELLA Avocat à Marseille

Intervient principalement en matière de droit de la famille et du contentieux des baux d'habitation.

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Philippe AMRAM Avocat à Marseille

Intervient depuis plusieurs années dans le droit commercial, le droit des marques et les accidents de la circulation.

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