BAIL D'HABITATION : Délais différents pour la restitution du dépôt de garantie et la restitution du solde de régularisation des charges

Il résulte de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Aussi, viole ces dispositions, le jugement de proximité qui applique une majoration sanctionnant le retard de restitution du dépôt de garantie,  alors qu’il a constaté que les sommes dues au titre des réparations locatives excédaient le montant du dépôt de garantie et que la somme due par le bailleur résultait de la régularisation des charges, soumise à un délai de restitution différent.

Telle est la solution d’un arrêt rendu le 31 mai 2018, par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 31 mai 2018, n° 17-18.069).

En l’espèce, la locataire avait, après la résiliation du bail d’habitation, saisi la juridiction de proximité en restitution du dépôt de garantie et en paiement de pénalités de retard.

Pour condamner le propriétaire à payer à la locataire une somme de 65,21 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et une somme de 1 237 euros correspondant à une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard, le jugement avait retenu que la société bailleresse était débitrice d’une somme de 537,71 euros correspondant au dépôt de garantie à hauteur de 471,87 euros et à un avoir sur charges de 65,84 euros, que la locataire était débitrice d’une somme de 472,50 euros au titre des réparations locatives, soit un solde en faveur de la locataire de 65,21 euros, et que, celle-ci ayant quitté les lieux le 18 décembre 2014, le solde du dépôt de garantie aurait dû lui être restitué au plus tard le 18 février 2015.

Le raisonnement est censuré par la Cour de Cassation qui retient qu’en statuant comme elle l’avait fait, après avoir constaté que les sommes dues au titre des réparations locatives excédaient le montant du dépôt de garantie et que la somme due par le bailleur résultait de la régularisation des charges, soumise à un délai de restitution différent, la juridiction de proximité, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.